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中央明確房產政策

中央明確房產政策 重點發展長期租賃

發布日期:2020-12-30 作者: 點擊:

自十八大提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度后,我國樓市調控政策未間斷。


“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果近年逐步顯現。從2013年我國樓市火熱攀升至高點,到2014年、2015年開始出現階段性調整和分化,再經歷2016年的冰火兩重天后,如今多數熱點城市開始“高燒退溫”。


12月18日,國家統計局發布11月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,15個熱點城市中7個城市新建商品住宅價格環比下降,降幅在0.1至0.3個百分點之間;北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。


12月20日閉幕的中央經濟工作會議,明確了2018年中國樓市發展方向,強調了長期租賃。會議指出,要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展;完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。


據銀監會網站,銀監會黨委傳達學習中央經濟工作會議精神,也表示要有效防控房地產領域風險。


【租購并舉】


“未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃”


【會議表述】


要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益。



在中原地產首席分析師張大偉看來,與以往政策相比,此次會議較大的變化是,提出了“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。


“多主體供應將改變過去幾十年房地產市場發展的邏輯。”張大偉表示,只有企業供應商品房、政府供應保障房并不能稱之為多主體供應,多主體必然要求供應多元化。“過去的土地制度決定了住房來源基本為商品房,未來集體、企業可能逐漸進入住房供應體系。”


按照合同法第二百一十四條規定,租賃期限不得超過一十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。


“長期租賃不是長久租賃,從市場發展角度看,未來更多的租賃形式將是3-10年期的租賃。目前市場上這部分不僅僅是房源缺,客戶也缺。”張大偉直言,目前中國房地產市場,租賃行為是較不穩定的交易,90%以上的交易都是一年期。


摩根大通首席經濟學家朱海斌認為,此輪調控政策較大的變化在于強調租賃市場。


從保障房層面看,朱海斌介紹,目前保障房市場規模壯大,2011年到2015年保障房3600萬套。2015年以后又開始推出比較大規模的棚戶區改造,2015到2017年1800萬套,未來三年達到1500萬套。


“但是租賃房還在剛剛啟動的階段,未來租賃房市場如何開展、如何增加租賃房的供應是2018年房地產市場較值得關注的政策焦點。”朱海斌表示,租賃房供應可能有以下幾個途徑:由政府主導蓋租賃房;對城中村或者農村集體用地進行土地制度改革,農村集體用地用來直接蓋租賃房,只能租不能賣;此外,較近北京使用工業用地或者事業單位用地用來開發租賃房,這在一線城市可能會是較主要的租賃房的供應渠道。


“但從目前的租售比看,房企發展租賃基本都是口號,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加傾斜。”張大偉表示,預計后續將有更多的政策體現在對做租賃端的企業進行支持。


新城控股集團股份有限公司副總裁歐陽捷認為,未來的住房制度將進一步體系化,住房制度應該包括高端商品住宅、普通商品住宅、共有產權住宅和租賃住宅四位一體的住房制度。多主體供應意味著未來可能不僅僅是國有土地壟斷,還可以集體土地入市租賃住房市場,還可以企事業單位自有土地用于住房或租賃住房,甚至商改住,工改住。未來住房也不一定只是開發商來建設,還可以由企事業單位、農村集體組織,多主體來供應住房。


對于房地產稅的步驟,張大偉有著樂觀的預判,“整體看,房地產稅越來越近,2018年肯定會有實際落地的措施。”他認為,較初執行辦法從新購的超面積征收,但從長遠看,征收范圍會涉及存量多套房。


交通銀行研究中心認為,會議提出要保持調控政策連續性和穩定性,表明房地產調控政策短期不會放松,但也不會再加力,實行差別化調控,因城施策。“由于房地產稅還在立法環節,這次會議沒有提到房地產稅。”


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